Wat is een VVE en wanneer heb je een VVE nodig? Wanneer een gebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die tevens los verkocht kunnen worden, moet er een vereniging van eigenaars (VvE) opgericht worden. De eigenaren van deze appartementen zijn automatisch (‘van rechtswege’) lid van deze VvE vereniging.
Wat is een VVE?
Als je een woning koopt, koop je eigenlijk slechts de grond onder de woning en word je door natrekking eigenaar van deze woning. Bij hoogbouw werkt dit niet zo, aangezien er niet meer van elke eenheid is vast te stellen bij welk perceel die grond exact hoort. In dat soort gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. De verkrijger van een appartementsrecht wordt dan mede-eigenaar van de grond en door natrekking mede-eigenaar van het gebouw dat op die bepaalde grond staat. Bovendien verwerft het bovendien het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).
De grond en het gebouw hebben dus meerdere eigenaren. Die eigenaren te samen vormen van rechtswege dan de VvE. Dit houdt in dat je door de koop van het appartement automatisch lid wordt. Je kan dus niet het lidmaatschap weigeren of opzeggen. Je VvE-lidmaatschap eindigt wanneer je ophoudt appartementseigenaar te zijn, dus bij verkoop van de woning. Dit is een erg belangrijk verschil met gewone verenigingen, waar het lidmaatschap vrijwel altijd vrijwillig is.
Doel van de VvE is simplistisch gezegd het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hierbij valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken exact gemeenschappelijk zijn, staan beschreven in de splitsingsakte.
De regels waaraan al de leden van de VvE zich te houden hebben staan beschreven in de statuten van de VvE. Deze statuten bestaan sowieso uit de (notarieel opgestelde) splitsingsakte. Ook zijn er nadere regels te stellen in een huishoudelijk regelement. In het huishoudelijk reglement worden dingen van meer huishoudelijke aard geregeld. Bijvoorbeeld het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Het huishoudelijk reglement mag nooit in strijd zijn met de splitsingsakte
Het bestuur
Als koper van je appartement en lid van een VvE heb je te maken met zeker twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. In verschil tot overige verenigingen bestaat het bestuur meestal uit een professionele bestuurder. Deze wordt ook wel beheerder of administrateur genoemd. Bij een kleinere VvE kan een van de eigenaren de rol van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert zekere taken uit. Het zijn tenslotte de eigenaren die de besluiten nemen.
Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is zeker de vergadering van eigenaren. Over het algemeen wordt uit de leden een voorzitter gekozen die (overeenkomstig de splitsingsakte) niet gek veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van deze vergadering.
Slapende VVE
Veel VvE’s zijn slapende. Daar worden dan geen vergaderingen gehouden en daarom wordt ook geen geld opzij gezet voor eventueel (groot) onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Elke eigenaar zal dan zelf zijn of haar eigen appartement onderhouden. Meestal worden de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften dan verwaarloosd. Zo’n slapende vereniging kan echter worden wakker geschud als de eigenaren door de betreffende gemeente aangeschreven worden over het achterstallig onderhoud. Vaak leidt dit tot hogere kosten voor de eigenaren om dit achterstallig onderhoud te laten opknappen. De gemeente kan namelijk dit onderhoud zelf (laten) uitvoeren en al de kosten op de VvE verhalen.
Sinds 1 januari 2010 is elke VvE verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Daarnaast is de VvE vanaf 1 mei 2008 verplicht om een reservefonds te hebben voor het plegen van onderhoud. Hoe groot dit reservefonds exact moet zijn staat echter nergens beschreven. Wel wordt er door verschillende belangenorganisaties aanbevolen om de jaarlijkse reservering te baseren op een Meerjaren Onderhoudsplan.
