Het is behoorlijk spannend om je eerste woning te kopen. Je wilt het graag goed doen echter zo veel ervaring heb je niet. Wat als je een woning koopt waar van alles fout mee is. Wat dan? Het is een grote angst. Je wilt namelijk geen blunder begaan en gebreken over het hoofd te zien. Daarom is het aan te raden om meer ervaren kopers, zoals je ouders, ook naar de woning te laten kijken. Maar verborgen gebreken zijn uiteraard verborgen. Hoe werkt dat dan? En wat te doen als jij toch komt te zitten met een woning waar van alles fout mee blijkt te zijn?
Wat zijn verborgen gebreken in huis?
Als jij na de koop van een woning een gebrek tegen komt, hoeft dat niet per se een verborgen gebrek te zijn. Dat is pas het verhaal als jij het gebrek niet eerder had kunnen zien. Een klaarblijkelijke scheur in de muur had jij wel kunnen zien en is er dus geen sprake van een verborgen gebrek. Heeft de verkoper het bewust verborgen door er bv panelen voor te zetten, dan is het dus wel weer een verborgen gebrek. Jij moet wel kunnen aantonen dat de verkoper het met opzet heeft verzwegen & verborgen.
Je mag als koper verwachten dat de woning de kwaliteiten heeft die nodig zijn om normaal te kunnen wonen. Het dak mag dus niet lekken. Wanneer jij wel met een lekkend dak zit is dat een serieus gebrek aan de woning en kan je dat de verkoper aanrekenen. Het maakt niet uit of degene het wist of niet. Jij moet echter wel voldaan hebben aan je onderzoeksplicht.
Onderzoeksplicht op verborgen gebreken van koper
Voordat je een woning koopt ben jij verantwoordelijk om te onderzoeken of de woning gebreken vertoont. Dat is erg moeilijk om zelf te doen. Het is daarom slim om een bouwkundige keuring te laten doen. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan uitgebreid de staat van je woning en noteert zijn bevindingen in een rapport.
Gebreken die dankzij de bouwkundige keuring boven tafel komen versterken tevens jouw onderhandelingspositie. Als er verbouwings- of onderhoudskosten te wachten staan, begin jij natuurlijk met een lager bod. De gebreken die echt goed verborgen zijn zullen helaas niet uit dit rapport komen. Echter is een bouwkundige keuring een goed idee want je hebt aan je onderzoeksplicht voldaan
Mededelingsplicht (verborgen) gebreken van de verkoper
Jij hebt onderzoek plicht, maar de verkoper heeft ook een mededelingsplicht. Dat houdt in dat de verkoper jou uitgebreid moet informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning die bij degene bekend zijn. De informatie die hij jou geeft, mag je vertrouwen. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld de garantie geeft dat de installaties in de woning oké zijn, kan je hem aansprakelijk stellen als dit anders blijkt te zijn. Verstandig om deze garanties zwart op wit te krijgen. Je kan ze dan opnemen in het koopcontract.
Wat als jij een verborgen gebrek aantreft?
Het is je nu duidelijk wat een verborgen gebrek is, maar wat te doen als je deze aantreft? Als het absoluut een verborgen gebrek is en jij de verkoper hiervoor aansprakelijk kunt stellen, dan kan je onderstaand doen.
Meld het gebrek in eerste instantie zo spoedig mogelijk aan de verkoper en vraag hem om het probleem op te lossen. Geef de verkoper vervolgens de gelegenheid om het probleem te bekijken en op te lossen. Probeer er in ieder geval samen uit te komen. Leg alle afspraken wel zwart op wit vast.
Wanneer je er niet uitkomt met de verkoper kan je hem in gebreke stellen met een aangetekende brief. Vraag hiervoor de nodige hulp in bij een rechtsbijstandsverzekering (mits jij deze hebt afgesloten). Je kan dan binnen een redelijke termijn herstel of schadevergoeding van de verkoper eisen. Daarnaast heb jij de plicht om de schade zoveel denkbaar te beperken. Dat kan betekenen dat je alvast met reparaties moet starten of een noodreparatie moet (laten) uitvoeren. Verhaal deze gemaakte kosten dan zeker bij de verkoper. Laat de verkoper ook direct weten dat jij juridische stappen zal ondernemen als dit gebrek niet onmiddellijk wordt opgelost.
Maar wat als de verkoper totaal niet of afwijzend reageert op de ingebrekestelling? Dan kan je een procedure beginnen, maar dat is echt wel de allerlaatste en minst gewenste stap die je kan nemen. Dit doe je alleen als je 100% zeker bent dat je zaak een groot financieel belang heeft en als je een rechtsbijstandsverzekering hebt. Procedurekosten kunnen behoorlijk oplopen.
Verborgen gebreken kunnen dus vervelend zijn, maar de kans dat jij hiermee te maken krijgt is een stuk minder als je een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Vraag ook de verkoper uitgebreid over de status van de woning en neem de garanties die hij geeft op in het koopcontract. Dan doe jij alles wat je kan om vervelende verrassingen te voorkomen.
